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      1. 商業項目不同運營階段經營管理的要點

        2020-03-13 01:32:00 正大城發

          項目開發期的運營管理要點

          (1)準確的市場定位、合理的商業規劃、差異化的業態及商品組合,對建筑物業開發的全面參數支持和標準接口落位;

          (2)有效的招商組織,強大的運營團隊,建立商業資源管理和商務活動監督機制;

          (3)健全、完善的企業經營管理模式,制度規范化、表單標準化及業務流程化;

          (4)充足的自有資金保證,良好的融資渠道,完善的財務監控與組織管理;

          (5)這一階段以物業落位、商鋪管理、商戶落位,管理商鋪的出租率、坪效和入駐租戶的租金、費用收取是主要目標。

          (6)建立統一的物業管理公司和工程管理規范,實施總監理責任制,是運營管理的重要基礎。

          項目開業培育期的運營管理要點

          (1)關注業態結構與業態布局的科學性;

          (2)關注租戶結構、租約及租金定義的合理性;

          (3)關注商鋪招商、商鋪出租率及商鋪經營狀態與商鋪的貢獻度;

          (4)關注租金收入、收入的增長變化及租戶往來結款的及時性;

          (5)關注宣傳促銷方案的正確性、結果的準確性與有效性;

          (6)關注客流計量和會員體系的建設、固定客戶群體的發展及顧客忠誠度的提升;

          (7)關注中心服務范疇、服務質量,租戶考核結果與管理措施的完善;

          (8)關注顧客消費服務環境、消費熱點及商品與租戶的品質、質量;

          (9)關注軟、硬件環境、氛圍營造及發展趨勢的確定等;

          (10)這一階段強調廣場、租戶的雙贏,需要導入專業摩爾管理軟件系統,信息能多種方式導入,數據有效共享,統一租戶租約管理、往來管理、會員管理,有效指導廣場的經營策劃,通過追蹤顧客消費信息了解顧客需求、指導租戶經營。

          項目規范期提升期的運營管理要點

          (1)多種業態組合和功能組合互補,強調一站式超值服務;

          (2)以商鋪為主要經營對象,將商鋪租金做為主要收入來源,采取靈活多樣的計、收租方式,嚴格末位淘汰和違紀淘汰等管理規范,實現租金收入不斷遞增的經營目標;

          (3)規范的商鋪招商與質量管理體系、注重生態效應,追求客流最大化;

          (4)租戶在各自經營領域及范圍內可完全獨立運作、自我經營,但必須建有統一的購物中心會員管理體系,實現租戶會員信息的充分共享;

          (5)提供多種主題、多種方式的購物中心整體宣傳促銷活動;

          (6)進行購物中心統一的租戶獎懲考核管理,量化考核,優勝劣汰,確保租戶與商品的經營品質、提升租戶服務的質量;

          (7)提供多種銷售收款方式,注重多種方式共存、互補,強調信息服務、數據積累和分析;

          (8)嚴格法制教育和財經紀律,創建企業誠信品牌與良好公眾形象。

          商業地產項目全程信息化管理的要點

          (1)為商業地產的經營管理及租戶的管理提供一體化解決方案;

          (2)提供租戶綜合的IT技術和銀行聯網服務,降低租戶投資,增加多方收益;

          (3)以實際數據為依據進行租約的洽談;

          (4)以實際數據指導廣場長期規劃,調整經營布局;

          (5)以實際數據指導租戶經營,提升租戶經營品質,實現雙盈;

          (6)完備的租戶管理和租約管理,專柜坪效及商品組合測評,了解誰是商業地產的最佳租戶,發展會員、培養忠誠消費群體;

          (7)完善的卡券管理和中央顧客關系管理,支持e-MALL理念的一卡通及會員服務、短信促銷、銀商聯盟、商商聯盟等,了解每一次廣告和促銷活動的實際效果,發揮統一營銷的作用,幫助租戶和供應商管理商品組合和新品引進,推動商戶安全存貨及補貨管理;

          (8)提供方便靈活的租金抽成結算及費用帳單管理功能;

          (9)監控客單價、客戶群組及顧客流向。

          商業地產的永續經營,需要嚴格統一規范管理,由于一個大型購物中心里常有上百個所有權獨立的獨立經營主體和眾多承租商戶,應通過統一管理來樹立購物中心的整體形象。

          商業地產的統一的運營管理將最終使商戶彼此之間相互促進和協同,將極大地刺激人們的消費需求。從這層意義上講,購物中心的效益提升有賴于整體功能的發揮,商業地產的管理對象在形式上是租戶,但實際上關注和關心的是顧客,只有共同面對顧客才能找到開發商、業主、運營商和租戶之間的共同利益點。

          每一個新的商業地產項目都需要階段性的市場培育期,尤其是對于市場尚未成熟的消費區域,市場培育期會更長,前期的招商工作是一個承上啟下的環節,此環節招商的質量與后期經營管理息息相關。商業地產項目的前期招商,一定要立足長期的經營管理,一方面要在“放水養魚”的同時把好招商質量關,一方面要摒棄急功近利的思想,在市場培育期內盡可能減輕商家經營成本,一個良好的商業中心要有一個良好的地理位置,當然我們還要有良好的團隊執行業務計劃,要忠于業務計劃。同時你要有一個良好的管理團隊,還需要在商戶以及租戶、業主之間建立相輔相成的關系,因此我們要在業主之間建立一種共識,就是我們要成為合作伙伴,而不是競爭對手,這樣才會給我們商業中心帶來繁榮。

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